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DETERMINATION DES LOYERS SOUMIS A LA SURFACE CORRIGEE

Décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948

modifié par
Décret n°49-381 du 17 mars 1949
Décret n°58-1349 du 27 décembre 1958
Décret n°59-606 du 5 mai 1959
Décret n°60-1063 du 1er octobre 1960
Décret n°61-565 du 3 juin 1961
Décret n°64-624 du 27 juin 1964
Décret n°66-430 du 24 juin 1966

TITRE I

DIFFERENTES PARTIES DU LOCAL ET SUPERFICIES

Article 1er

Pour l'application du chapitre III du titre Ier de la loi du 1er septembre 1948,, un local d'habitation ou à usge professionnel comprend:

- des pièces habitables;

- des pièces secondaire;

- des annexes,

définies respectivement aux articles 2, 3 et 4 ci-après, ainsi que des caves, débarras et greniers qui figurent parmi les éléments d'équipement du local définies à l'article 14 du présent décret.

Sont consisidérées comme faisant partie du local :

- dans les maisons individuelles, les dépendances autres que les remises ou garages situés au rez-de-chaussée ou sous-sol et faisant corps avec le bâtiment;

- dans les immeubles collectifs, les pièces indépendantes telles que chambres du personnel domestique mises à la disposition du locataire ou de l'occupant.

Les dispositions du présent décret ne sont pas applicables aux cours, jardins, remises et garages loués ou occupés accessoirement aux locaux, qui doivent faire l'objet d'une évaluation séparée en application de l'article 36 de la loi du 1er septembre 1948. Il en est de même des jardins suspendus, jardins d'hiver, etc, dont l'importance constitue un avantage inhabituel pour le local du type considéré.

Article 2

Sont classées comme "pièces habitables" du local les pièces ayant :

- une superficie d'au moins 9 m²

- une hauteur sous plafond d'au moins 2,50 m

- une ou plusieurs ouvertures sur l'extérieur (rue, jardin, cour, courette, etc.), présentant une section ouvrante au moins égale au dixième de leur superficie;

- un conduit de fumée ou une installation permettant le chauffage de la pièce; en outre peuvent être regardées comme habitables les pièces qui peuvent être simultanément chauffées;

- le sol de la pièce pouvant être en contrebas du sol avoisinant, la différence de niveau, dans ce cas particulier, ne pouvant dépasser 0,75 m.

Les cuisines sont assimilées aux pièces habitables aux même conditions de hateur sous plafond et d'ouverture sur l'extérieur, lorsquelles ont une superficie d'au moins 4 m², qu'elles sont munies d'un conduit de fumée, à défut d'une installation de gaz ou d'électricité, et qu'elles comprennent les équipements habituels selon l'usage des lieux.

Article 3

Sont classées comme "pièces secondaires" du local les pièces qui ne satisfont pas à toutes les conditions fixées à l'article 2, mais qui ont toutefois :

- une superficie d'au moins 7 m²;

- une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m;

- une ou plusieurs baies ouvrantes donnant sur l'extérieur,

le sol de la pièce pouvant toutefois être en contrebas du sol avoisinant, la différence de niveau, dans ce cas particulier, ne pouvant dépasser 0,75 m).

Article 4

Sont classés comme "annexes" du local :

1° Les cabinets de toilette, salles de bains, salles de douches, WC;

2° Les couloirs et dégagements intérieurs d'une largeur inférieure à 2 m, ainsi que les balcons ou loggias couverts et particuliers au local;

3° Toutes les autres parties du local non classées comme pièces habitables ou secondaires, y compris les placards d'au moins 1,90 m sous plafond autres que ceux situés en saillie du nu des murs ou cloisons proprement dits.

Les parties de local de hauteurs sous plafons inférieure à 1,90 sont considérées comme débarras et figurent à ce titre parmi les éléments d'équipement du local définis àl'article 14 du présent décret.

Article 5

La superficie de chaque pièce se mesure entre murs et cloisons. Elle comprend la surface de tous les espaces ouverts sur la pièce ou l'annexe, tels que bow-windows et alcôves ouvertes, ainsi que la surface occupée par des installations propres au local (éviers, cheminées, appareils de chauffage, appareils sanitaires, etc), par des éléments de décor (plinthes, pilastres, colonnes, etc) ou par des placards situés en saillie du nu des murs ou cloisons proprement dits. Par contre, il n'est pas tenu compte des emmarchements et trémies d'escaliers, des embrasures des portes et tenêtres n'excédant pas 0,30 m de profondeur et des espaces occupés par les conduits de fumée ou de ventilation.

La superficie des pièces ou annexes mansardées prises en compte est égale à la moyenne des superficies mesurées à 1,30 m du sol et à 2,20 m du sol; pour les annexes mansardées dont la hauteur est inférieur à 2,20, la superficie est égale à la moitié de la surface mesurée à 1,30 m du sol.

La superficie de chaque pièce ou annexe, déterminée ainsi qu'il est indiqué aux alinéas précédents, est dénommée ci-après "surface réelle" de la pièce ou annexe. Cette surface est arrondie au m² lze plus proche, la demi-unité étant arrondie à l'unité inférieure.

TITRE II

CORRECTIFS APPLICABLES A CHAQUE PIECE OU ANNEXE

Article 6

Chaque pièce ou annexe est affectée d'un premier correctif correspondant à la nature des pièces. Ce correctif résulte de l'application à la surface réelle de la pièce ou de l'annexe de l'un des coefficients suivants :

- pièces habitables : 1

- pièces secondaires : 0,9

Annexes :

a) cabinets de toilettes, salle de bains, de douches : 1

b) WC (la surface réelle prise en compte étant limitée à 2 m²) : 1

c) autres annexes : 0,6

Le produit de la surface réelle d'une pièce ou annexe par le coefficient correspondant est dénommé ci-après "surface utile" de la pièce ou de l'annexe.

Article 7

Chaque pièce du local est affectée d'un second correctif tenant compte de l'éclairement, de l'ensoleillement et des vues de la pièce; ce correctif résulte de l'application, à la surface utile de la pièce, d'une coefficient égal à la moyenne des trois coefficients défnis respectivement aux articles 8, 9 et 10 ci-après.

le produit de la surface utile d'une pièce par le coefficient moyen qui lui est applicable est dénommé ci-après "surface corrigée de la pièce".

Pour les annexes, la surface corrigée est égale à la surface utile.

Article 8

Le coefficient d'éclairement peut varier, par palier de 0,1, entre 1 et 0,6 :

- le coefficient 1 s'applique à une pièce claire;

- le coefficient 0,8 s'applique à une pièce qui, en raison de sa profondeur, de la disposition des baies ou de toute autre cause, n'est pas claire sur plus de la moitié de sa surface ou est sombre pendant une notable partie du jour;

- le coefficient 0,6 s'applique à une pièce sombre nécessitant un usage anormal de la lumière artificielle.

Article 9

Le coefficient d'ensoleillement peut varier, par palier de 0,1, entre 1,1 et 0,6 :

- le coefficient 1,1 s'applique à pièce exposée au midi, largement dégagée ;

- le coefficient 1 s'applique notamment à une pièce exposée au Sud-Est ou au Sud-Ouest,ensoleillée une bonne partie de la journée vers la fin du mois de mars, ou exposée au midi et ensoleillée à la même époque pendant la moitié de la journée (en raison de la présence d'un masque partiel);

- le coefficient 0,9 s'applique notamment à une pièce exposée à l'est ou à l'ouest, largement dégagée;

- le coefficient 0,6 s'applique à une pièce que ne peut jamais recevooir le soleil.

En aucun cas les cuisines ne peuvent être affectées d'un coefficient supérieur à 1.

Article 10

Le coefficient de vues peut varier, par palier de 0,1, entre 1,1 et 0,8

-le coefficient 1,1 s'applique à une pièce ayant une vue dégagée sur un parc ou sur un panorama remarquable, inhabituelle dans la commune ou l'agglomération, pour des locaux du type considéré;

- le coefficient 1 s'applique à unr pièce ayant vue sur une large rue, une vaste cour ou un espace de verdure, ayant au moins 15 m sans vis-à-vis;

- le coefficient 0,8 s'applique à une pièce ayant vue sur une cour très étroite ou un passage, de 6 m de largeur au plus.

Toutefois, en ce qui concerne les locaux classés hors catégorie, en application des dispositions du décret prévu à l'article 30 de la loi du 1er septembre 1948, ce coefficient peut être porté jusqu'à 1,3 lorsque la vue de la pièce constitue un élément de plus-value incontestable pour le calcul.

TITRE III

CORRECTIFS D'ENSEMBLE DU LOCAL

Article 11

La surface corrigée des pièces et annexes, totalisée pour l'ensemble du local, est affectée d'un correctif d'ensemble tenant compte, d'une part, de la vétusté et de l'état d'entretien du local et, d'autre part, de l'emplacement du local dans l'agglomération et des sujétions de voisinage. Le correctif d'ensemble est obtenu en appliquant à cette surface un coefficient égal à la moyenne des deux coefficients définis respectivement aux articles 12 et 13 ci-après.

Le produit de la surface corrigée totale des pièces et annexes du local par le coefficient moyen, et après addition, conformément aux dispositions de l'article 14 du présent décret, de la surface représentative des éléments d'équipement fournis par le propriétaire, est dénommé ci-après "surface corrigée du local".

Article 12

A dater du 1er janvier 1961, le coefficient destiné à tenir compte de l'état d'entretien du corps de bâtiment où se trouve situé le local sera déterminé conformément aux règles fixées par l'annexe III du présent décret."

A ce coefficient sera appliqué un abbattement de :

- 0,50 pour un logement achevé depuis moins de dix ans et situé dans un immeuble collectif;

- 0,25 pour une maison individuelle achevée depuis moins de dix ans

En ce qui concerne les locataires ou occupants acquittant antérieurement au 1er janvier 1961 un loyer déterminé selon le régime de la surface corrigée, le nouveau coefficient n'est applicable que s'il dépasse d'au moins 0,15 le coeffcieient appliqué à la date du 31 décembre 1960.

Lorsque la surface corrigée a été détérerminée une première fois par l'application de ce coefficient, elle peut être ultérieurement majorée par l'application d'un nouveau coefficient d'entretien si celui-ci dépasse d'au moins 0,15 le coefficient précédent.

Pour l'application du présent article, ne pourront être pris en considération que les travaux qui n'nont pas été effectués aux frais du locataire ou occupant ou ne sont pas restés à sa charge

Article 13

Le coefficient destiné à tenir compte de l'emplacement du local dans l'agglomération et des sujétions de voisinage peut varier par palier de 0,1 entre 1,1 et 0,7 :

- le coefficient 1,1 s'applique à un local situé sur un emplacement offrant des avantages notoires sans inconvénients appréciables;

- le coefficient 1 s'applique à un local dont l'emplacement ou le voisinage n'offre ni inconvénient ni avantage notoire ou dont les uns et les autres se compensent;

- le coefficient 0,9 s'applique notamment à un local situé sur une cour fermée non plantée d'arbres;

- le coefficient 0,7 s'applique à un local dont l'emplacement ou le voisinage présente des dangers ou des causes notoires d'incommodité ou d'insalubrité.

Pour la détermination des avantages liés à l'emplacement d'un local, on tient compte notamment : de l'agrément du voisinage, du caractère résidentiel de l'agglomération ou de la zone où est situé le local, de la proximité des moyens de transport en commun, des magasins d'alimentation et des marchés.

Pour la détermination des inconvénients liés à l'emplacement du local et aux autres sujétions de voisinage, on tient compte notamment : de la proximité d'établissements industriels et commerciaux ou de dépôts entraînant une gêne pour le voisinage par l'émission de bruits, fumées, poussières ou odeurs désagréables, de l'éloignement des moyens de transport en commun, des magasins d'alimentation et des marchés; de l'incommodité des accès au local; du bruit et des trépidations liés à la circulation.

TITRE IV

DES ELEMENTS D'EQUIPEMENT

Article 14

Il est tenu compte des éléments d'équipement du local, fournis par le propriétaire et en état de fonctionnement normal, en incorporatn dans la surface corrigée du local, conformément aux prescriptions du dernier alinéa de l'article 11, ci-dessus, les surfaces représentatives de ces équipements telles qu'elles sont déterminées au tableau ci-après :

Mètres carrés

Postes d'eau froide et de vidange et appareils sanitaires

Local situé dans un immeuble collectif ne comportant pas de poste intérieur, mais disposant :

Local comportant un ou plusieurs postes intérieurs au local :

Postes d'eau chaude

Pour le premier poste dans le local sur baignoire, receveur de douches ou bac à laver .....6

Pour le premier poste dans le local en cas d'absence de baignoire,
receveur de douches ou bac à laver .....................................................................................3

Pour un poste supplémentaire dans le local :

W.C.

WC communs à l'étage ou au demi-étage dans le cas d'un local situé
dans un immeuble collectif.................................................................................................... 0,50

Raccordés au réseau d'égout avec effet d'eau et siphon .........................................................2

WC particuliers au local (par unité)

Sans effet d'eau....................................................................................................................... 2
Avec effet d'eau...................................................................................................................... 4

Raccordés au réseau d'égout, sous réserve qu'il ait un effet d'eau et un siphon....................... 6

Electricité

Existence dans le local d'une installation électrique permettant un éclairage normal........... 1,50

Existence dans le local d'une installation électrique permettant, outre l'éclairage normal,
l'utilisation d'appareils thermiques .......................................................................................2,50

Gaz

Existence dans le local d'une installation de gaz................................................................... 1,50

Chauffage central

Par pièce ou annexe comportant un ou plusieurs éléments de chauffage central:

Lorsque le chauffage central est d'un type vétuste, les équivalences superficielles déterminées ci-dessus sont respectivement fixées à 0,85 et 0,75 mètre carré.

Vide-ordures ou évier-vidoir

Existence d'une installation :

Monte-charge

Existence d'une installation desservant le local .....................................................................2

Ascenseur-descendeur
répondant aux prescriptions réglementaires

Pour une installation desservant (à partir du 2è étage) le local.............................................. 6

Pour chaque installation en sus (à partir du 2è étage)............................................................. 4

Caves et greniers, ainsi que toutes parties du local d'une hauteur inférieure à 1,90 mètres visées au dernier alinéa de l'article 4 ci-dessus

Il n'est pas tenu compte des caves, greniers et parties du local ayant une hauteur inférieure à 1 mètre ou un superficie inférieure à 0,50 m². La surface réelle des greniers est mesurée à 0,75 mètre du sol.

Lorsque les installations ont été effectuées à frais communs entre le preneur et le bailleur, les équivalences du tableau ci-dessus sont réduites proportionnellement à la participation de chacun.

Lorsque le local comporte une armoire frigorifique, une machine à laver ou des éléments d'équipement exceptionnels, fournis par le propriétaire et situés à l'intérieur du local, le prix de location de ces appareils fait obligatoirement l'objet d'une évaluation séparée.

TITRE V

DISPOSITIONS DIVERSES

Article 15

Lorsque tout ou partie du local est affecté à un usage professionnel, la surface corrigée du local visée au deuxième alinéa de l'article 1 ci-dessus est majorée de 30 %.

Article 16

Lorsque le local n'est pas desservi par un ascenseur, la surface corrigée du local est réduite de 5 % pour les locaux situés au 4è étage, de 10 % pour les locaux situés au 5è étage, et de 15 % pour les locaux situés au 6è étage et au-dessus, l'entresol étant compté comme un étage.

Article 17

Le préfet peut, par arrêté:

1° Ajouter à la liste des équipments visés par l'article 14 des éléments en usage dans tout ou partie du département et qui donnent une plus-value incontestable aux locaux qui en sont dotés, et en fixer l'équivalence superficielle;

2° Dans les agglomérations comportant une commune d'au moins 50 000 habitants, majorer de 0,1 ou 0,2les coefficients visés à l'article 13 ci-dessus et destinés à tenir compte de l'emplacement du local, pour certaines zones de l'agglomération définies par ledit arrêté et pour toutes ou certaines des catégories de locaux déterminées en vertu des dispositions du décret pris en application de l'article 30 de la loi du 1er septembre 1948.

Cet arrêté doit intervenir dans les dix jours de la publication du décret visé au deuxième paragraphe du présent article.

Article 18

En aucun cas, l'application des correctifs déterminés au présent décret ne peut être invoqué à l'encontre des obligations découlant pour le bailleur de dispositions à caractère législatif ou réglementaire.

Article 19

Pour les calculs résultant de l'application du présent décret, chacune des opérations est conduite jusqu'à la deuxième décimale.

Article 20

Le présent décret est complété par :

1° Le modèle type de décompte dont l'établissement est prévu à l'article 32 de la loi susvisée du 1er septembre 1948 (annexe 1)

2° Une annexe déterminant les conditions d'après lesquelles doivent être appréciés les coefficients d'éclairement, d'ensoleillement et de vues définies respectivement aux articles 8, 9 et 10 du présent décret (annexe II), et qui sera publié ultérieurement

3° Une annexe déterminant les modalités de calcul du coeffcient d'entretient du local éfinie à l'article 12 du présent décret (annexe III)

Article 20 bis

Pour l'application de l'article 12 du présent décret, modifié par le décret n°60-1063 du 1er octobre 1960, le modèle type de décompte exigé par l'article 32 bis de la loi susvisée du 1er septembre 1948 doit être conforme au modèle ci-annexé (annexe IV).

Article 21

Le ministre de la reconstruction et de l'urbanisme est chargé de l'application du présent décret qui sera publié au Journal officiel de la République française.

Fait à Paris, le 22 novembre 1948.

HENRI QUEUILLE

Par le président du conseil des ministres :

Le ministre de la reconstruction et de l'urbanisme,

EUGENE CLAUDIUS-PETIT

Note : les annexes sont publiées dans les pages qui suivent

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